НДС и УСН при продаже земельного участка в 2025 году

ООО применяет УСН (6% от доходов). В 2024 году ожидаемый доход - 245 млн руб. с уплатой налогов по ставкам 6% от суммы 199,3 млн руб. с учетом коэффициента-дефлятора и 8% от оставшейся части дохода. С 2025 года ООО выбирает пониженную ставку НДС 5% на УСН. Ожидается доход от продажи земельного участка в размере 220 млн руб.
Подлежит ли уплате НДС с этого дохода, если в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земли не признаются объектом налогообложения НДС? Какие налоги должно уплатить ООО в 2025 году?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

По нашему мнению, в рассматриваемом случае продажа земельного участка компанией, применяющей УСН, в 2025 году НДС не облагается.

Доход от продажи земельного участка в 2025 году будет облагаться налогом в связи с применением УСН по ставке 6% (если субъектом РФ не будут установлены иные ставки).

Обоснование позиции:

НДС

С 2025 года организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, станут налогоплательщиками НДС на основании Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ.

При этом согласно п. 1 ст. 145 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, не превысила в совокупности 60 миллионов рублей.

Если в течение налогового периода по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у организации или индивидуального предпринимателя, применяющего освобождение, сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, превысила в совокупности 60 миллионов рублей, такие организация или индивидуальный предприниматель начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором имело место такое превышение, начинает исполнять обязанности налогоплательщика.

В том случае, если освобождение не применяется, плательщикам УСН предоставляется право выбора (ст. 164, ст. 170 и 171 НК РФ):

Вариант 1. Применять пониженные ставки НДС 5% и 7% без применения налоговых вычетов.

Ставка НДС 5% применяется, если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, не превысила в совокупности 250 миллионов рублей (подп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ).

Ставка НДС 7% применяется, если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, не превысила в совокупности 450 миллионов рублей (подп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ).

При применении пониженных ставок НДС 5% и 7% входной НДС к вычету не принимается, а включается в стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), имущественных прав (подп. 8 п. 2 ст. 170, подп. 3, 4 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Вариант 2. Применять общие ставки НДС (20%, 10%) с применением налоговых вычетов по входному НДС в общем порядке. Данный вариант обязателен к применению, если превышен объем доходов в размере 450 миллионов рублей.

Если в течение налогового периода по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и подп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, превысила в совокупности 450 миллионов рублей, такие организация или индивидуальный предприниматель начиная с первого числа месяца, в котором имело место указанное превышение, утрачивает право на применение налоговых ставок в размере 5% и 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ).

В рассматриваемом случае в связи с превышением дохода в 2024 году и планируемой сделкой по продаже земельного участка освобождение от НДС не применяется, и компания выбирает вариант ставки НДС 5% без применения налоговых вычетов.

На основании подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по НДС.

Данная норма не устанавливает каких-либо особенностей или специальных условий при применении налогоплательщиком УСН.

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае продажа земельного участка НДС не облагается на основании общей нормы подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

УСН

При исчислении налога (авансовых платежей) в связи с применением УСН в 2025 г. повышенные ставки налога 8% и 20% не применяются (п. 75 ст. 2 Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ). Налог в связи с применением УСН нужно рассчитывать по общим ставкам - 6% и 15%, если субъектами РФ не установлены иные ставки.

Таким образом, при продаже земельного участка в 2025 году компания должна будет уплатить налог в связи с применением УСН по ставке 6% (если субъектом РФ не установлены иные ставки).

Обращаем внимание, что все вышеизложенное является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов.

Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, подп. 4 п. 1 ст. 32, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ. Обратиться в налоговый орган за разъяснениями возможно на сайте ФНС России: https://www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/ul/. Также возможно обращение в контакт-центр ФНС России по телефону: 8-800-222-2222.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Условия применения УСН. Ограничения при УСН;

- Новости бухучета и налогообложения (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Вопрос: Каков порядок применения освобождения от уплаты НДС и применения пониженных ставок по НДС на УСН в 2025 году? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2024 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Полякова Елизавета

Ответ прошел контроль качества

14 августа 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.