Речь идет о договорах аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений, земельных участков), арендаторами по которым являются организации торговли или общественного питания, находящиеся под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами. Специальные правила предусмотрены на тот случай, когда по условиям договора размер арендной платы зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора и существенно снизился в связи с приостановлением или прекращением использования арендуемого имущества (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 332-ФЗ).
Под существенным снижением размера арендной платы понимается ее уменьшение более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (если арендная плата в соответствующем периоде не вносилась – по сравнению со среднемесячным размером арендной платы в 2021 году; в отношении объектов, использование которых началось в 2022 года, – по сравнению со среднемесячным размером арендной платы, рассчитанной за период до приостановления или прекращения их использования).
При указанных обстоятельствах арендодателю предоставляется право:
требовать от арендатора внесения арендной платы за период приостановления (прекращения) использования арендуемого имущества (но не ранее чем с 14 июля) в среднемесячном размере, определенном по результатам 2021 года (если использование имущества началось только в 2022 году, среднемесячный размер арендной платы исчисляется за период с января по 24 февраля);
отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если арендатор не выполнил требование о возобновлении использования имущества или о внесении арендной платы в среднемесячном размере. Такой отказ не является основанием для применения к арендодателю предусмотренных законом или договором неустоек (штрафов, пеней) и других мер ответственности. Право арендодателя на отказ от договора может быть реализовано не ранее чем 13 сентября 2022 года и отпадает в случае прекращения контроля иностранного лица в отношении арендатора.
Помимо этого, законом оговаривается, что договор аренды, заключенный до 24 февраля 2022 года, не подлежит изменению или расторжению по инициативе арендодателя в связи со следующими обстоятельствами:
изменение арендатором, в отношении которого после указанной даты прекратился контроль иностранного лица, своего фирменного наименования, коммерческого обозначения, товарного знака (знака обслуживания);
в отношении арендатора после указанной даты прекращен контроль иностранного лица и установлен контроль российского юридического лица (лиц) или гражданина (граждан) либо иностранного юридического лица (лиц), подконтрольного российскому юридическому лицу (лицам) или гражданину (гражданам).
Эти положения применяются до конца следующего года.