3d_kot / Depositphotos.com

Организация, заключившая в качестве арендодателя договор аренды принадлежащих ей нежилых помещений, предъявила арендатору иск, в котором просила суд обязать ответчика принять арендованное имущество по акту приема-передачи, а также взыскать предусмотренную договором сумму гарантийного взноса, неустойку за просрочку его уплаты и убытки в размере неполученной арендной платы. Исковые требования были мотивированы тем, что арендатор в согласованный срок не принял объект аренды, не уплатил гарантийный взнос и неправомерно в одностороннем порядке отказался от договора.

Поскольку договор аренды не предусматривал права арендатора на односторонний отказ от его исполнения в течение первого года действия, суды трех инстанций признали требования истца обоснованными. Они исходили из того, что арендатор должен надлежащим образом исполнить свои обязательства, в том числе принять арендованное имущество.

Верховный Суд РФ не согласился с выводом нижестоящих инстанций о том, что арендатор может быть понужден к приемке объекта аренды (Определение Верховного Суда РФ от 26 июня 2020 г. № 305-ЭС20-4196). Он указал, что по договору аренды арендатор вправе получить согласованное имущество во временное владение и пользование, то есть является в этой части обязательства кредитором. Следовательно, несовершение арендатором действий, необходимых для реализации его права, представляет собой случай просрочки кредитора. При подобной просрочке должник вправе требовать взыскания причиненных ему убытков (п. 2 ст. 406  Гражданского кодекса). Присуждение же к исполнению в натуре (ст. 308.3 ГК РФ) путем возложения на арендатора обязанности принять объект аренды не соответствует существу отношений сторон.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Вместе с тем ВС РФ признал правомерным вывод судов о том, что утрата арендатором интереса в договоре аренды не является основанием его прекращения, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни самим договором. Следовательно, до прекращения действия договора в установленном порядке арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора в части уплаты гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока его внесения. В то же время ВС РФ отметил, что взыскав с ответчика одновременно убытки и гарантийный взнос, суды не учли зачетный характер последнего, и поручил при новом рассмотрении дела проверить, не покрываются ли предъявленные ко взысканию убытки суммой этого взноса.