Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля утвердил второй Обзор разъяснений законодательства о противодействии распространению нового коронавируса в России. В частности, по вопросу определения начала периода предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, ВС РФ пояснил следующее.
Обращается внимание, что стороны могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по арендной плате и иные условия ее предоставления, но они не должны ухудшать положение арендатора по сравнению с установленными Требованиями. Помимо этого, если арендатор не внес арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать о деятельности арендатора в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции (перечень отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434), арендодатель может информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. При этом отсрочка уплаты арендной платы арендатору в соответствии с п. 3 Требований будет предоставлена по умолчанию, даже в случае отсутствия соответствующего информирования от арендодателя или его уклонения от заключения допсоглашения, а также при его поведении, которое дает арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо невыдвижения арендодателем возражений на этот счет.
Что касается определения момента изменения обязательства сторон договора аренды в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, то ввиду прямого указания в данной статье арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а именно, с того момента, когда наступила невозможность использования такого имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе возражать относительно поданного иска о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом на основании требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может быть определен с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Также ВС РФ пояснил, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ применимы и к договорам аренды части недвижимой вещи.