29.10.2019

ссылка на статью: бухвести.рф/129166

Компания-застройщик реализует нежилые помещения в составе возводимого жилого дома по договору долевого участия. Нежилое помещение пристроено к жилому дому. Строительство жилого дома со встроенными (пристроенными) нежилыми помещения начато до внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части введения счетов эскроу.
Каким образом компания-застройщик может принять к вычету "входной" НДС от организации-генподрядчика (методом распределения пропорционально площади нежилого помещения к общей площади построенного дома, либо напрямую принять вычет по строительно-монтажным работам, относящимся конкретно к данному нежилому помещению)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации при строительстве нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве застройщик не вправе принимать НДС, предъявленный генеральным подрядчиком, к вычету.
Счета-фактуры, предъявленные генеральным подрядчиком, включаются в сводный счет-фактуру, выставляемый застройщиком участнику долевого строительства.
Застройщик вправе принять НДС, предъявленный генеральным подрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, построенные за счет средств застройщика, при выполнении условий, предусмотренных ст.ст. 171, 172 НК РФ.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Налогоплательщик имеет право на вычет "входного" НДС, если одновременно выполняются следующие условия:
- приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);
- товары (работы, услуги) приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
- имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура поставщика (в установленных НК РФ случаях - иные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм налога (п. 1 ст. 172 НК РФ)).
Иных требований либо ограничений для получения права на налоговые вычеты НК РФ не содержит.
В соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Из приведенных выше норм следует, что необходимым условием для принятия предъявленных застройщику сумм НДС по работам, выполненным подрядчиками, является дальнейшее их использование в деятельности, облагаемой НДС.
При этом денежные средства, полученные организацией-застройщиком от участника долевого строительства на строительство объекта носят инвестиционный характер и в налоговую базу по НДС не включаются (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, письмо Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661).
Налоговая база по услугам застройщика определяется как сумма полученного застройщиком вознаграждения, прямо предусмотренного договорами долевого участия, и (или) в виде экономии застройщика (превышение денежных средств, полученных от участника долевого строительства над фактическими расходами).
Следовательно, приобретенные на средства участников долевого строительства материалы, работы, услуги, в том числе предъявленные генподрядчиком, не используются в деятельности, облагаемой НДС, поэтому у застройщика не возникает оснований для принятия предъявленных генеральным подрядчиком сумм НДС к вычету.
Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 N Ф06-7466/12, от 03.10.2012 N Ф06-6841/12, от 30.08.2012 N Ф06-6767/12, Одиннадцатого ААС от 13.04.2011 N 11АП-1851/11).
В данной ситуации право на вычет НДС, предъявленного генподрядчиком, может иметь участник долевого строительства объектов нежилых помещении (при условии, что он является плательщиком НДС и использует нежилые помещения в деятельности облагаемой НДС (ст.ст. 171, 172 НК РФ)). Для реализации права на вычет участник должен иметь счет-фактуру.
В связи с чем застройщик по окончании строительства обязан выставить участнику долевого строительства сводный счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). К сводному счету-фактуре прикладываются копии счетов-фактур, выставленных поставщиками товаров (работ, услуг) и подрядными организациями, а также копии соответствующих первичных документов (письма ФНС России от 17.08.2015 N ГД-4-3/14435, от 20.07.2015 N ЕД-4-3/12764@, Минфина России от 04.02.2013 N 03-07-10/2254, от 18.10.2011 N 03-07-10/15)*(1).
При этом в соответствии с п. 3.1 ст. 169 НК РФ выставленные застройщиком сводные счета-фактуры и счета-фактуры, полученные застройщиком от поставщиков материалов, работ, услуг (в том числе от генерального подрядчика), регистрируются застройщиком в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур без отражения в книге продаж и книге покупок*(2).
Заметим, что застройщик вправе принять к вычету НДС, предъявленный генподрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, в том случае, если такие нежилые помещения построены за счет средств застройщика, а затем реализуется по договору купли-продажи (то есть используется в деятельности, облагаемой НДС), а не по договору участия в долевом строительстве.
При этом если у генподрядчика учет ведется таким образом, что у него есть возможность предъявить отдельно работы, которые относятся только к строительству нежилых помещений (оформляются отдельные акты выполненных работ на такие помещения, в смете стоимость таких помещений выделена отдельной позицией и т. п.), полагаем, что НДС по такому счету-фактуре может быть принят к вычету в полном объеме.
Напомним, что в общем случае, когда налогоплательщик осуществляет как облагаемые, так и необлагаемые операции, у него появляется обязанность на основании п. 4 ст. 149 НК РФ вести раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций. В ст. 149 НК РФ не установлен конкретный порядок ведения раздельного учета, поэтому налогоплательщик вправе самостоятельно определить методику его ведения, закрепив его в своей учетной политике. При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, не включается (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Раздельный учет по НДС при наличии необлагаемых операций;
- Энциклопедия решений. Организация раздельного учета НДС;
- Вопрос: Строительство многоквартирного дома осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика с привлечением денежных средств от участников долевого строительства. По договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома организация выполняет функции застройщика и применяет общую систему налогообложения. Стоимость услуг застройщика определяется в размере экономии, полученной после окончания строительства. На первом этаже строящегося дома имеются нежилые помещения. Каковы особенности исчисления и уплаты НДС в 2015 году для ООО, осуществляющих строительную деятельность? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2015 г.);
- Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.);
- Вопрос: Организация, являющаяся инвестором по договору на участие в инвестировании строительства нежилого здания, получила от заказчика-застройщика сводный счет-фактуру, составленный на основании всех счетов-фактур, выставленных ему подрядчиками. Строительство велось более трех лет, соответственно, в сводном счете-фактуре отражены суммы НДС, предъявленные подрядчиками заказчику-застройщику более трех лет назад. Вправе ли инвестор заявить вычет "входного" НДС по такому сводному счету-фактуре? (журнал "НДС: проблемы и решения", N 5, май 2017 г.);
- Знаете ли вы, как составить сводный счет-фактуру? (С.А. Кравченко, журнал "НДС: проблемы и решения", N 2, февраль 2016 г.);
- Нерешенные вопросы налогового законодательства у застройщика-инвестора (М.В. Белянина, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 7, июль 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) См. подробнее Вопрос: Организация выполняет функции заказчика в рамках договора на реализацию инвестиционных проектов. По мере завершения строительства инвестиционных объектов заказчик в адрес инвестора выставляет "сводные" счета-фактуры, которые составляются на основании счетов-фактур, полученных от продавцов товаров (работ, услуг), используемых при строительстве инвестиционных объектов. Как заполнять графы 14, 15 части 1 журнала при отражении "сводного" счета-фактуры заказчика, включающего несколько счетов-фактур, полученных от контрагентов, отраженных в журнале разными позициями, в том числе включающих корректировочные счета-фактуры контрагентов на уменьшение стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.).
*(2) В журнале не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении договоров, указанных в п. 3.1 ст. 169 НК РФ. Напомним, что поскольку в рассматриваемой ситуации реализация услуг застройщика (экономия застройщика) в части, приходящейся на нежилые помещения, является налогооблагаемым (не освобожденным от обложения НДС по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ) объектом налогообложения застройщик в указанной части должен выставить участнику долевого строительства соответствующие счета-фактуры (п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Такие счета-фактуры (на услуги застройщика) регистрируются в книге продаж застройщика.



  



12:04 В феврале 2019 года организация заключила со страховой компанией договор добровольного медицинского страхования (ДМС) сроком на один год. 13 мая ЦБ РФ отозвал у страховой компании лицензию. Лицензия, указанная в договоре, отозвана по данным соответствующего сайта. По условиям договора действие договора страхования прекращается в случае отзыва у страховщика лицензии на осуществления страховой деятельности. В договоре содержится пункт, в соответствии с которым договор считается расторгнутым по истечении пяти дней после отзыва лицензии. Страховая премия была уплачена полностью по договору ДМС. Договор был заключен со сроком действия до 08.02.2020. Получается, у страховщика есть аванс, который он должен вернуть организации.
Должна ли организация согласно письму Минфина России от 07.06.2011 N 03-03-06/1/327 ранее принятые в расход страховые премии восстановить в составе доходов?