ShmelevaNatalie / Depositphotos.com

Для обеспечения наиболее эффективного использования территории уполномоченными на то лицами (публичными органами и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости) осуществляется деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции таких объектов. Речь идет о деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса). Руководитель направления "недвижимость и строительство" Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP, к. ю. н. Максим Попов пояснил на XXI Всероссийском Конгрессе "Регулирование земельно-имущественных отношений 2019 Весна", организованном агентством "АСЭРГРУПП", что основными институтами комплексного и устойчивого развития территории являются:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ);
• комплексное освоение территории (ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ).

О комплексном освоении территории, как отметил эксперт, речь идет, если располагающийся на ней земельный участок или участки являются государственной или муниципальной собственностью и свободны от прав третьих лиц. А в рамках осуществления деятельности по развитию территории может возникнуть потребность в изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Напомним, что институт развития застроенной территории применим только к определенным участкам. А именно к тем, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном Правительством РФ порядке, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование этих МКД. Кроме того, на таких участках могут располагаться объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан (ч. 3-5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории, как подчеркнул Максим Попов, ссылаясь на судебную практику, не является основанием для изъятия объектов недвижимости. Такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого уполномоченным органом, в то время как возможность изъятия частной собственности обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 октября 2015 г. № 309-КГ15-5924).

Что предшествует принятию решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления или заключению договора либо соглашения при осуществлении комплексного развития территории по инициативе правообладателей? Узнайте ответ в "Энциклопедии судебной практики. Градостроительный кодекс РФ" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Конкретные основания для изъятия, напомним, предусмотрены ст. 49 Земельного кодекса, однако их перечень не является исчерпывающим, так как указанная статья отсылает и к "иным основаниям, предусмотренным федеральными законами". Согласно позиции ВС РФ под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно-полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. При этом принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27 октября 2015 г. № 309-КГ15-5924). Отметим, что изъятие происходит на основании решений федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в зависимости от преследуемых целей (ст. 56.2 Земельного кодекса РФ). Такие решения могут быть обжалованы в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об их принятии (п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Земельным кодексом РФ регулируются также особенности изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия соответствующих решений об изъятии являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Если располагающиеся на территории подлежащей комплексному развитию участки и объекты недвижимости находятся в собственности Российской Федерации или субъекта РФ, то их изъятие осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта РФ согласно Правилам согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации. Если участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены при этом физлицам или юрлицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых составляет менее пяти лет (на дату заключения договора о комплексном развитии территории), то их изъятие осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. В случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием для одновременного прекращения соответствующих прав третьих лиц (ч. 2-3, ч. 7-8 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). 

Если соглашение об изъятии не заключено в течение месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются участки(ок) и (или) иные объекты недвижимости, была предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии, прекращении на изымаемые объекты прав соответствующих лиц (ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Принятое по итогам такого обращения решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации (ч. 13 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Это не означает, что само по себе решение об изъятии оспорить нельзя. Право такого оспаривания прямо предусмотрено, как уже отмечалось, ч. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ. Кроме того, заинтересованные лица вправе оспаривать проекты планировки территории и межевания территории, являющиеся основаниями для принятия решения уполномоченного органа об изъятии.